Содержание

Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе аренодателя

Порядок расторжения договора аренды по инициативе арендодателя

Многие предприниматели начинают свое дело с минимальным стартовым капиталом, и потому не имеют возможности приобрести собственное помещение. Посему они арендуют полезные площади у других лиц и фирм, которым такая сделка приносит немалый регулярный доход. Однако заключить договор аренды – дело несложное. С трудностями арендодатель может столкнуться, когда решит его расторгнуть по своей инициативе раньше положенного срока. О том, как осуществить этот процесс на законных основаниях и пойдет речь в данной статье.

В каких случаях договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя?

В юридической практике все договоры аренды делят на срочные и бессрочные. Именно от этого, в первую очередь, и зависит порядок расторжения. Если здание или помещение были переданы в наем на определенный срок, проблем с окончанием арендного срока по инициативе собственника не будет: нужно просто за месяц до истечения срока отправить арендатору уведомление, желательно заказным письмом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

Если же договор аренды все же был заключен на неопределенный срок, то его прекращение по желанию арендодателя возможно только в случаях, если арендатор:

  • Регулярно нарушает условия использования имущества, прописанные в договоре;
  • Наносит недвижимости какой-либо вред;
  • Более чем на два месяца просрочивает внесение арендной платы;
  • Не осуществляет капитального ремонта, если таковой предусмотрен договором аренды.

Все перечисленные выше условия являются базовыми. Однако арендное соглашение может предусматривать и иные причины, способствующие тому, что собственник недвижимости решит досрочно изъять её у своего арендатора.

Порядок расторжения договора аренды

Собственник здания или помещения не вправе требовать от своего арендатора немедленного освобождения полезной площади даже при наличии указанных выше обстоятельств. В любом случае придется соблюсти следующие основные процедуры:

  • Направить арендатору письменное уведомление с указанием причины принятого решения заказным письмом или лично в руки под расписку;
  • Если пользователь согласится с представленными условиями, на освобождение помещения ему предоставляется ровно месяц с момента отправки ему уведомления.

По сути, если лицо, арендующее объект, соглашается с претензиями собственника и идет на расторжение договора, то процесс происходит уже не по инициативе одного участника, а по обоюдному решению сторон.

В то же время арендатор может игнорировать послание собственника более одного месяца или дать на него отрицательный ответ, назвав все требования к нему незаконными. В этом случае решать вопрос досрочного расторжения договора придется только через суд.

Советы юристов

Несмотря на видимую простоту процедуры прекращения договора аренды, все же лучше учесть некоторые нюансы осуществления данного процесса по инициативе арендодателя:

  • Адрес отправки письма. Письменное уведомление арендатору следует отправлять на тот адрес, который указан в договоре аренды: даже если письмо вернется с пометкой о невручении или отказе в получении, обязательства собственника недвижимости на этот счет будут считаться выполненными;
  • Порядок учета документов. Если к уведомлению буду приложены конкретные документы, аргументирующие решение арендодателя, или их копии, то на почте нужно будет составить опись вложенных бумаг;
  • Отказ освободить помещение. Если даже при наличии письменного уведомления арендатор отвергает все претензии хозяина имущества и отказывается съехать, то не нужно обращаться в полицию: судебный иск решит все возникшие проблемы;
  • Судебное решение в пользу арендатора. Суд может признать претензии арендодателя неоправданными в том случае, если общая сумма просроченных платежей по арендной плате окажется незначительной или если в течение этого периода лицо не могло пользоваться имуществом в полной мере по вине собственника.

Если арендодатель решил расторгнуть договор по той причине, что уже более двух месяцев он не может получить от арендатора оплаты, то обращение в суд с таким вопросом может привести к весьма противоречивому результату.

По сути, если судебные органы обяжут пользователя помещения покрыть долг перед собственником, то использовать это основание для прекращения правоотношений впоследствии не удастся. Поэтому в исковом заявлении нужно четко указать, что собственник желает расторгнуть соглашение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

Таким образом, гражданское законодательство не отрицает возможности расторжения договора о передаче помещения или здания внаем по инициативе собственника имущества. Однако для совершения подобного акта потребуются веские причины, а также предварительное письменное уведомление арендатора, без которого суд не станет принимать дело к рассмотрению.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

  • по последующему взаимному согласию сторон;
  • на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

  • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
  • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Читать еще:  Что такое безопасный налоговый вычет по ндс

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 .

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Основания досрочного расторжения договора аренды

Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

  • общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
  • особые, относящиеся только к ДА.

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

  • дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
  • дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
  • основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
  • основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
  • основания для прекращения ДА по соглашению сторон.

Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ

ДА может быть прекращен по соглашению сторон во внесудебном порядке в любой момент, если это не запрещено законом или ДА. По инициативе арендатора ДА может быть по решению суда прекращен в случаях, если:

  • арендодатель допустил существенное нарушение ДА;
  • такая возможность предусмотрена законом или ДА.

Существенное нарушение — это нарушение, при котором арендатор несет убытки столь значительные, что лишается большей части того, на что рассчитывал, когда подписывал ДА.

В суде при досрочном разрыве ДА необходимо доказать не только сам факт нарушения, но и его существенность (определение ВС РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27). Требование о разрыве ДА не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие причиной обращения в суд (п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

Основания преждевременного прекращения по ст. 450.1 ГК РФ

Право на одностороннее прекращение ДА во внесудебном порядке может быть зафиксировано в договоре. В ДА могут быть прописаны основания досрочного разрыва во внесудебном порядке (п. 27 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Такое право может быть установлено и без указания фактического основания (постановление президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 по делу № А19-9645/07-26).

Контрагент, осуществляющий свое право на односторонний разрыв ДА во внесудебном порядке, должен информировать об этом другую сторону в письменном виде. В этом случае ДА прекращается со дня получения такого извещения (иное может быть установлено договором или законодательством). Если контрагент не использует свое право на досрочный разрыв ДА и подтверждает его действие, например, принимая исполнение другой стороны, он теряет возможность осуществить право на досрочное прекращение впоследствии, если только обстоятельства, лежащие в основании права на досрочное прекращение, не наступят снова.

Если после уведомления одной стороны о досрочном разрыве ДА стороны подписали дополнительное соглашение о продолжении действия ДА и его исполнение было продолжено, договор не является расторгнутым (определение ВС РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014). При наличии в ДА условия о праве на досрочное прекращение без фактического основания стороны могут предусмотреть выплату компенсации для стороны, инициировавшей досрочное прекращение (определение ВС РФ от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014).

Основания преждевременного прекращения по ст. 451 ГК РФ

ДА можно прервать в случае существенного изменения обстоятельств (СИО). При наличии СИО арендатор может обратиться к арендодателю с требованием расторгнуть договор. Попытка досудебного урегулирования является обязательной процедурой перед обращением в суд. Если соглашение не будет достигнуто, арендатор вправе подать иск.

Суд может прекратить договор аренды при наличии совокупности следующих обстоятельств:

  • при подписании ДА стороны считали, что СИО невозможно;
  • СИО вызвано причинами, которые арендатор не может преодолеть при обычной осмотрительности, характерной для деловой практики ДА;
  • продолжение исполнения ДА нанесло бы ущерб арендатору, что лишило бы его в значительной части того, на что он рассчитывал при подписании договора;
  • из характера ДА и обычаев не вытекает, что риск СИО несет арендатор.

Судебная практика выработала ряд положений в отношении прекращения ДА в связи с СИО. Так, не является СИО:

  • изменение условий вследствие инфляции (постановление президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767);
  • финансовый кризис (постановление президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01);
  • увеличение расходов на эксплуатацию жилых помещений (постановление президиума ВАС РФ от 04.03.1997 № 1654/96);
  • возникновение обстоятельств, предусмотренных договором, являющихся основанием для увеличения размера оплаты (постановление президиума ВАС РФ от 18.02.1997 № 1852/96 по делу № 2-872);
  • резкое ухудшение финансового состояния арендатора (постановление президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009).

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)

Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:

  • арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
  • переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
  • арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
  • арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.
Читать еще:  Приказ о режиме неполного рабочего времени по инициативе работника

Вышеуказанные основания для досрочного разрыва ДА относятся и к договору субаренды (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2006 № Ф08-1446/2006).

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания

Преждевременный разрыв ДА по инициативе арендодателя регулируется ст. 619 ГК РФ. Арендодатель может требовать преждевременного разрыва договора в суде, если арендатор:

  • использует переданное ему имущество не по назначению или со значительными нарушениями условий ДА;
  • значительно ухудшает состояние переданного ему имущества;
  • не платит арендную плату более 2 раз подряд в соответствии с условиями ДА;
  • не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта.

При этом перед подачей в суд требования о досрочном разрыве ДА арендодатель обязан обратиться к арендатору с требованием прекратить нарушение в разумный срок. Неисполнение этой обязанности приведет к отклонению иска судом.

Если после предупреждения о неисполнении арендатором обязанности по уплате арендной платы 2 раза подряд арендатор частично погасил задолженность, ДА все равно может быть расторгнут в суде по требованию арендодателя (постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 № КГ-А40/12879-09). Если арендатор исправил допущенные нарушения после досрочного разрыва ДА судом 1-й инстанции, он не может требовать пересмотра судебного решения в апелляционной инстанции (постановление президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17426/08).

Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время

Такая ситуация может возникнуть в случаях:

  • когда ДА заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ);
  • когда срок срочного ДА закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть ДА в любой момент. Инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении ДА за 1 месяц, а если арендуется недвижимость, то за 3 месяца. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2010 № Ф07-2581/2010).

Итак, существуют общие и особые основания для досрочного разрыва ДА. Общие основания могут использоваться и для иных видов договоров, а в случае ДА ими могут воспользоваться и арендатор, и арендодатель. Особые основания относятся только к ДА и различаются по субъектному составу: у арендатора одни особые основания, а у арендодателя другие. Бессрочный ДА допустимо расторгнуть в любой момент, заблаговременно предупредив 2-ю сторону.

Расторжение договора аренды

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает юридические услуги при расторжении долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения. К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости. В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий. Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора. Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Читать еще:  Справка ифнс об отсутствии задолженности перед бюджетом срок

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ. Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды. По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально. Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Расторжение бессрочного договора аренды без потери обеспечительного платежа

Заключен бессрочный Договор субаренды, действующий уже 1,5 года. Субарендатор намерен расторгнуть данный Договор, о чем планирует уведомить Арендатора за 3 месяца. По условиям договора «обеспечительный платеж представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств Субарендатора перед Арендатором и не образует какой-либо экономической выгоды Арендатора по факту его перечисления». Возврат обеспечительного платежа возможен только если инициатива расторжения Договора исходила от Арендатора. Расторжение Договора по инициативе Субарендатора прописано следующим образом: » В случае, направления Субарендатором и/или получения Арендатором уведомления Субарендатора об отказе от исполнения договора в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, либо изменения Договора в части уменьшения общей площади арендуемых Помещений по соглашению Сторон, настоящий Договор подлежит прекращению (в случае (а)) либо соответствующим образом изменен (в случае (б)) при условии, что Обеспечительный платеж (а) в случае прекращения Договора в размере, определенном в п.3.6. настоящего Договора и (б) в случае изменения вышеуказанного изменения Договора в размере, пропорционально уменьшаемой площади Помещений, остается в собственности Арендатора и не подлежит возврату Субарендатору, если иное не будет установлено соглашением Сторон.»

Хотелось бы уточнить, насколько правомочна вышеуказанная формулировка и найти способ прекращения договора без потери обеспечительных платежей.

В соответствии со ст. 610 Гражданского Кодекса РФ:

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, условие об обеспечительном платеже в договоре противоречит закону, т.к. препятствует (создает не выгодные условия) расторжению договора, в то время как закон предусматривает расторжение договора в этом случае. Поэтому считаю, что обеспечительный платеж должен быть возвращен. Но исходя из того, что обеспечительный платеж находится у арендодателя, его возвращение достаточно проблематично и скорее всего, придется осуществлять в судебном порядке.

На мой взгляд, данное положение нельзя признать соответствующим действующему законодательству.

Поскольку указано, что обеспечительный платеж не создает экономической выгоды Арендатору и носит исключительно обеспечительные функции по денежным обязательствам, оставление такого платежа у Арендатора в отсутствие нарушений обязательств по внесению арендной платы и возмещению причиненного имуществу ущерба, которые могли бы быть покрыты данным платежом, есть ни что иное как неосновательное обогащение Арендатора.

Я рассматриваю такое условие как злоупотребление правом Арендатора. Такое «отступное» противоречит самой природе неустойки как «наказания» за нарушение условий договора, чем отказ от исполнения договора, совершенный в рамках условий договора, явно не является. Тем более, что защита интересов Арендатора обеспечивается тем, что ему дается предупреждение о расторжении договора за три месяца, в течение которых он может подыскать другого субарендатора.

На основании изложенного, полагаю, что Вы имеете шансы в судебном порядке взыскать сумму обеспечительного платежа.

Александра, здравствуйте. Согласно ч.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ

если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно условиям договора субарендатор вправе отказаться от договора лишь в случае передачи арендатору обеспечительного платежа, таким образом, налицо ограничение прав стороны сделки, прямо предусмотренных законом. Согласно ч.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (ч.1 ст.168 ГК РФ). Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании вышеизложенного, рекомендую Вам обратиться в суд с иском о признании положения договора об обеспечительном платеже (при расторжении договора по инициативе субарендатора) недействительным.

У Вас — договор субаренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, условия договора субаренды, ставящие право на расторжение договора в зависимость от обеспечительного платежа, не законны.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Т.о., Вам необходимо: 1) письменно уведомить арендатора о расторжении договора субаренды за 3 мес.; 2) подать иск к арендатору с требованием о признании сделки об обеспечительном платеже по договору субаренды недействительной и применении последствий недействительности сделки (возвращении Вам суммы обеспечительного платежа).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector