Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости с задатком

Условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

Последовательность действий и условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.

Потребность в собственном жилье – одна из ключевых в жизни каждого человека. Но мы все прекрасно знаем, насколько переменчивыми оказываются жизненные ситуации. И то, что казалось выгодным и правильным вчера, сегодня не кажется ни тем, ни другим. И если вчера вы делали все, чтобы договориться о продаже или покупке казавшейся вам подходящей недвижимости, то сегодня хотите от всего этого отказаться.

Не важно – почему. Важно, что это нужно сделать. И отечественное законодательство такую возможность во многих случаях предоставляет – если, к примеру, соблюдены условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Полезно только помнить, что в этой бумаге прописан определенный набор обязательств, которые взяли на себя и вы, и противоположная сторона. А значит, без помощи компетентного юрист по недвижимости сделать все корректно и грамотно едва ли получится. Ведь только адвокат подскажет вам ваши возможности и укажет на допустимые в вашей ситуации основания для расторжения.

Как юридически правильно надо расторгнуть предварительный договор?

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка. Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку. Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Что служит основаниями для подобной отмены?

Какие основания позволяют расторгнуть предварительный договор?

Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.

Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости. Печально – но бывает, и тогда преддоговор автоматически оказывается аннулированным через один год. Учитывая распространенность такой ситуации, законодательство предусмотрело и возможность продлить срок: если вторая сторона на это согласна, то достаточно просто уведомить ее об этом в письменном виде, продлевая таким способом актуальность документа.

Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки. Или продающая сторона нуждается в быстрой сделки с недвижимостью , а приобретающая слишком медленно собирает средства.

Как на практике реализуется расторжение?

Пять шагов к расторжению предварительного договора

Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута. Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.

На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.

На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально. И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.

Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.

Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован. При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.

Как быть с задатком или авансом?

Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.

Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.

И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости. Передавать задаток нужно только ему – во всех остальных случаях слишком велик риск, что взявший ваши деньги человек исчезнет с ними без малейшего следа – и без малейшего шанса их вернуть.

В момент передачи задатка следует обязательно получить у продающей стороны расписку за полученную сумму – и сума в ней должна быть указана полностью и достоверно. Ведь если дело дойдет до возврата через судебные инстанции, то вернут вам только то, что указано в расписке – и не более. Еще одной подстраховкой станет вторая расписка – о том, что если сотрудничество по каким-то причинам прекратится, все деньги будут полностью возвращены приобретающей стороне.

Читать еще:  Правоудостоверяющие документы на квартиру

Когда сотрудничество прекратилось, следует в первую очередь воспользоваться досудебным урегулированием проблемы задатка. Но если это не удается, то пострадавшая сторона обращается за помощью к адвокату, который составляет и подает иск в судебные инстанции. А расписки станут прекрасным доказательством вашей правоты и законности требований.

Но бывает и так, что расписок нет. Тогда решение будет таким: подается иск о том, что продающая сторона незаконно обогатилась, а в качестве доказательств можно предоставить выписки из банка, со счетов которого делался перевод задатка продавцу, и по возможности – показания свидетелей.

Самой неприятной ситуацией с возвратом задатка становится полное исчезновение продавца – тогда его поиск становится обязанностью ФССП.

Как видим, случайностей и поворотов событий в этом деле много. Поэтому и в вопросе задатка, и в целом в процессе приобретения или продажи квартиры всегда будет предельно полезен адвокат по недвижимости .

И при составлении преддоговора он:

  1. Пропишет в нем все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры со всеми возможными нюансами;
  2. Укажет порядок возврата аванса;
  3. Очертит сроки заключения основного договора;
  4. Пропишет порядок, в котором будет заключен завершающий документ.

И при таком подходе дела вы всегда сможете доказать свою правоту – и будучи продавцом, и будучи покупателем.

Тонкости ситуации с ипотечными квартирами

Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации. И такое положение дел будет длиться ровно до того момента, пока банк не получит все, ему причитающееся.

Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток. Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.

Правила расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и образец документа

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры ориентирует его контрагентов на обязательное заключение сделки в установленный срок.

Но за это время обстоятельства могут измениться и потребовать расторжения договора.

Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму, опираясь на источники законодательства.

Буква закона о процедуре расторжения

При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме. Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе 29 ГК РФ.

Описание процесса

В тексте договора отдельным пунктом должна указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых договорённостей. Здесь указываются:

  • причины, допускающие расторжение;
  • способы расторжения.

Если такой пункт не вносился, действуют общие положения, допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон и двустороннее – по согласию обоих участников.

Основания для аннулирования в одностороннем порядке

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

  • претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение об одностороннем расторжении.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статьи 450 ГК РФ, в которой в качестве причины может выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям договора и нарушающее права другой стороны.

Для покупателя

Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об аннулировании договорённостей. Например:

  1. Сокрытие при заключении ПДКП существенных сведений юридического характера или о техническом состоянии квартиры или предоставление ложных сведений.
  2. Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
  3. Увеличение цены на квартиру или изменение других внесённых положений и предъявление дополнительных требований.
  4. Непогашенная задолженность по квартплате и отказ от её погашения.
  5. Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц, чьи права нарушаются планируемой сделкой.

Для продавца

Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он вправе прекратить действие ПДКП, если покупатель вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка. Или внёс её не в полном объёме. Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также может аннулировать документ.

Отказ по соглашению сторон

Когда стороны могут прийти к компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты, внесённые в положения ПДКП, можно корректировать и изменять, составив дополнительное соглашение. Но если на общем фоне взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав предварительный договор.

По решению суда

В суде рассматривается вопрос об одностороннем расторжении ПДКП квартиры. Суд примет иск только после того, как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:

  1. копию уведомления, отправленного ответчику;
  2. подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.

Подтвердить отправку документа можно, предъявив:

  • опись вложения;
  • квитанцию об отправке заказного письма;
  • уведомление о его получении ответчиком.

После того как контрагент ответил на полученное уведомление отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое заявление по месту расположения квартиры, которая планировалась к сделке, согласно нормам статьи 30 ГПК РФ.

Заявление составляется по форме, соответствующей статье 131 ГПК РФ. В нём обязательно указывают:

  1. Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
  2. Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они заключаются.
  3. Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
  4. Дата составления и подпись, перечень приложений.
Читать еще:  Разобрать по составу задачу незаконное пребывание на территории рф

К приложениям относится пакет документации, в который входит экземпляр ПДКП, копия паспорта и другие документы подтверждающие правоспособность иска.

Признание следки ничтожной

Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:

  1. В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
  2. Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
  3. Продавец не имеет документов на квартиру.
  4. ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.

В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений.

Вопрос с денежными средствами

Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

Уведомление

В документе должно содержаться:

  • наименование: «Уведомление о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • изложение претензии со ссылкой на пункт ПДКП, который был нарушен;
  • ссылка на нормы статьи 450 ГК РФ;
  • уведомление о том, что договор аннулируется;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение о подаче иска.

В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии.

Соглашение

Соглашение является добровольной двусторонней формой расторжения договора. Никто не может принудить контрагента к его заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими своими подписями текст документа.

Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки. Этот документ не имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра ПДКП, так как является дополнением или приложением к нему.

Что следует указать?

Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие сведения:

  • наименование: «Соглашение о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • кадастровые и технические характеристики квартиры;
  • адрес квартиры;
  • сведения о сторонах, которые заключили ПДКП и которые намерены его расторгнуть;
  • сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
  • причина, по которой стороны решили не совершать куплю-продажу;
  • формулировка о добровольном расторжении ранее составленного предварительного договора;
  • указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно нормам статьи 462 или 381;
  • формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к контрагенту;
  • ранее составленный ПДКП считается утратившим силу с момента подписания соглашения.

Нюансы с ипотечным жильем

Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку. Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка. Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки.

Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами. Если он решён – можно составить соглашение. При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Момент прекращения прав и обязанностей сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Фабула дела такова: 13.03 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, все существенные условия сторонами оговорены, основной договор стороны обязались заключить в срок 19.04. Порядок расчетов по сделке согласован сторонами на следующих условиях: половина стоимости объекта оплачивается за счет собственных средств покупателя, вторая половина оплачивается за счет кредитных средств. В качестве обеспечения исполнения обязательств стороны составляют соглашение о задатке, согласно которого покупатель обязуется передать продавцу 500 т.р. Покупатель передает 500 т.р. продавцу, что оформляется распиской. Соглашение о задатке и предварительный договор предусматривают, что в случае отказа банка в выдаче ипотечного кредита либо отказа органа опеки в совершении сделки (продавец выступала в том числе от имени несовершеннолетних) задаток возвращается продавцу без применения штрафных санкций.

Далее стороны начинают заниматься подготовкой к оформлению сделки, в этот период у покупателя появляются сомнения в желании заключить основной договор (покупатель стал бояться, что продавец после продажи не купит на несовершеннолетних новое жилье и объект злые органы опеки у покупателя отберут и останется он у разбитого корыта). Продавец получает от органа опеки разрешение на сделку и передает ее покупателю для предоставления в банк. Далее привожу хронологию событий:

13.04 Банком начато рассмотрение заявки на выдачу кредита

17.04 Продавец направляет покупателю предложение заключения основого договора и предлагает покупателю встретиться 19.04 в офисе агенства недвижимости с целью заключения основного договора

18.04 Банком отказано в выдаче кредита по причине непредставления документов

19.04 Стороны встречаются и покупатель отказывается заключать основной договор по причине отказа банка, а так же требует возврата задатка с продавца. Продавец возвращать задаток отказывается.

24.04 Банком заявка пересмотрена и выдача кредита покупателю согласована , однако покупатель брать кредит отказался.

Далее покупатель обращается с иском к продавцу, в котором прости вернуть задаток, а так же проценты за пользование чужими денежными средствами, мотивируя требования тем, что сделка не состоялась по причине отказа банка и в этом случае продавец обязан был вернуть задаток. Я в данном споре представляю интересы ответчика(продавца) и считаю, что никаких денежных средств продавец возвращать не обязан.

п. 6 ст. 429 ГК Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В нашем случае продавец направлял оферту покупателю в пределах срока действия предварительного договора, следовательно после истечения срока действия предварительного договора права и обязанности сторон сохранились и договор считается пролонгированным (об этом писал А.Г. Карапетов в своем комментарии к ст. 429 ГК), следовательно покупатель могла и обязана была заключить основной договор (одобрение заявки на выдачу кредита она в дальнейшем получила).

Далее про саму природу задатка в спорном договоре. По моему мнению, условие о возврате денег покупателю, в случае отказа банка, распостраняется лишь на отношения, связанные с соглашением о залоге и никак не влияет на обязательства по заключению основного договора (данное условие не было согласовано сторонами как отлагательное либо отменительное для совершения основной сделки). В рассматриваемом случае, при отказе банка, продавец обязан был бы вернуть задаток, в случае обоюдного отказа обеих сторон от сделки. Таким образом, покупатель является стороной, ответственной за неисполнение договора, следовательно задаток остается у продавца (ст. 381 ГК)

Уважаемые коллеги, здесь описана основная идея для составления встречного иска к горе-покупателю, интересно узнать в ваше мнение на этот счет, заранее благодарю.

  • 3991
  • рейтинг 2

Сделки с недвижимостью в свете реформы ГК РФ

Правовые аспекты электронной коммерции

Повышение квалификации: трансграничная торговля

Комментарии (22)

«согласно которого покупатель обязуется передать продавцу 500 т.р.»
лишь обязуется или передал?
«задаток возвращается продавцу без применения штрафных санкций»
возвращается продавцу?
«про саму природу залога в спорном договоре»
а откуда залог?

а вообще согласен, что накосячил именно покупатель, поэтому задаток уходит в «музей капитал-шоу поле продавца».

Из описания ситуации видно, что санкции не применяются в случае отказа Банка или органа опеки. Второй выдал разрешение. Продавец передал его Покупателю для Банка. Важным моментом является фиксация этого факта (акт или расписка). Значение имеет и то, кто занимался оформление сделки — сам стороны или юротдел Агентства недвижимости. Выходит, Покупатель намеренно не предоставил разрешение Банку, чтобы спровоцировать отказ.

Далее, Продавец направляет предложение о заключении сделки в последние дни действия договора. Так поступают только в случае возникновения сомнений в контагенте и то по совету юриста. Обычный человек не додумается.

По вашему рассказу 13.04. Банк начал рассмотрение документов на объект залога, а 18.04. отказал. Получается, что всё сделано за 4 дня, т.к. 15-16.04. выходные. Так не бывает, поскольку Банк заинтересован в выдаче кредита. Обычно рассматривает заявку от 3 до 7 дней (это общий срок). Если какого-то документа не хватает по регламенту либо Банк просит что-то дополнительно для себя или Страховой компании, всегда предоставляется время. Никто сразу не отказывает, тем более письменно. Если это всё же было сделано, то по просьбе Покупателя к специалисту Банка.

19.04. состоялась встреча у риэлторов с целью заключения договора. Выглядит нелепо, поскольку Покупатель знал, что у него не подписан Кредитный договор, а Продавец не мог получить информацию о готовности Покупателя к сделке. Таким образом, это был спектакль, цель которого получить формальное и психологическое преимущество в возникающем конфликте. Риэлторы также были в курсе происходящего, однозначно.

Ещё подтверждение того, что это спектакль. Уже более года действует норма, согласно которой сделки с долевой собственностью оформляются в нотариальной форме, а ввиду того, что участником долевой собственности является несовершеннолетний, то это второе основание для нотариальной формы. Значит, в офисе риэлторов сделка не могла быть заключена.

24.04., т.е. на 3-й рабочий день после встречи сторон, Банк одобрил объект. Вопрос в том, кто и когда передал Распоряжение опеки в Банк. Точно не Покупатель.
Как бы там ни было, это правильный ход. При разбирательстве поможет сам факт одобрения и срок его получения.

По умолчанию, задаток должен остаться у Продавца, т.к. разрешение опеке было оформлено и передано Покупателю, а он намеренно не предоставил его в банк, чем создал условия для расторжения сделки. Другими словами, это завуалированный отказ от сделки, попытка обелить себя. Это нужно доказать.

К участию в деле нужно подтянуть и риэлторов, и Банк, запросить у них нужные сведения. Возможно, будет полезно наложить арест на недвижимость.

Каждая из сторон сделки должна пользоваться своими правами и исполнять обязанности добросовестно. Отказ банка искусственный, а не объективный, что подтверждается последующим одобрением.

Ваше разделение обязательств по Предварительному договору и Соглашению о задатке противоречит логике. Оба документа имеют одну цель — упорядочение отношений сторон по оформлению сделки, только первый содержит условия будущей сделки, а второй — условия расторжения. А вообще всё можно включить в один документ — разницы не будет. Отказ банка является, как вы выразились, отменительным условием для обязательств сторон по сделке, если они сделали всё от них зависящее точно и вовремя. По сути, стороны договорились о форс-мажоре.
Таким образом, обоснование неверное в отличие от вывода.

Переданная сумма 500 т.р. должна быть признана задатком, потому что обеспечивает обязательства, вытекающие из Предварительного договора. Это можно было доказать и раньше, а сейчас, после изменений положения о задатке, наличия обобщённой практики и при точной формулировке в Предварительном договоре это не должно составить труда.

По поводу размера задатка. При общей цене 5 000 т.р. задаток 500 т.р. составляет 10 процентов. Это нормально. Правда, суд, оценив все обстоятельства, может применить аналогию права и снизить размер санкции, сделав ссылку на ст. 333 ГК РФ (уменьшение неустойки).

В ходе разбирательства можно будет предложить Покупателю всё же продолжить сделку, а не терять задаток. Можно также попробовать обратиться со встречным иском о понуждении к заключению сделки, тем более что Банк выдал одобрение.

Даже на войне можно вести переговоры. Главное получить в собственность дом и землю, а не оставить задаток. Успехов!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector