Ремонт старого жилого фонда капитальный

Старая квартира: Особенности ремонта «вторички»

«Хочу в результате ремонта получить новую квартиру. Даже если раньше она была уделанной предыдущими жильцами хрущёвкой или “сталинкой” с коммунальным прошлым», — говорят клиенты дизайнеров, купившие квартиру в старом доме. Если старое жилище — «сильно б/у», помимо покраски потолков и оклейки обоев потребуется выравнивание стен, замена полов, коммуникаций, окон и дверных блоков. Есть ли разница в ремонте старых квартир «разных поколений»? Расскажем, с чего начать капитальный ремонт в квартире, на что обратить внимание и чем нельзя пренебречь в домах разных конструктивных типов.

Капитальный ремонт квартиры в «старом фонде»

Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.

В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.

Проектировщики домов старого фонда не могли предвидеть, что когда-нибудь вместо редких извозчиков под окнами будут чадить автобусы и громыхать трамваи; печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, а продуваемые деревянные рамы уступят место герметичным стеклопакетам. Всё новое — серьёзная нагрузка на старинные стены.

Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.

В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.

Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.

Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).

Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.

Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.

Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.

С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.

Компромиссный вариант для ремонта «в стиле ретро» — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.

Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.

Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.

Пять лет программе капремонта: Жилье стало ветшать еще быстрее

5 ноября 2019 1:01 137

Одна из целей программы капремонта — остановить разрушение жилого фонда Фото: Алексей БУЛАТОВ

Аудиторы Счетной палаты добралась до программы капремонта. Той самой, на которую уже несколько лет, с 2014 года, собирают взносы со всех собственников жилья, включая в некоторых регионах даже жителей новостроек.

У граждан вопросы к этой программе были с самого начала. В частности, не уйдут ли наши деньги, как в «Золотом теленке», на «ремонт провала». Что же обнаружили эксперты Счетной палаты? « КП » ознакомилась с докладом аудиторов.

Вывод 1. Ветхих домов стало больше

Одна из целей программы капремонта, как нам объясняли чиновники, — остановить разрушение жилого фонда. Не хочешь, чтобы твой и соседние дома начали разваливаться раньше срока, — плати.

Аудиторы выяснили, что за четыре года действия программы количество многоквартирных домов с износом больше 70% (фактически это аварийное жилье). увеличилось почти на четверть. То есть темпы работ явно отстают от требований жизни.

При этом, как объясняет Счетная палата, в принципе сложно отследить, стало ли после капремонта состояние конкретного дома лучше. Результатом ремонта считаются акты о проведении работ. А как изменился уровень износа дома — важнейший технический показатель — никто не фиксирует.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Светлана Разворотнева, исполнительный директор «ЖКХ Контроль»:

— Программа капремонта все-таки отчасти тормозит превращение домов в аварийные, потому что раньше вообще не было системного подхода. Но объем капремонтов явно недостаточный.

Это одна проблема. А вторая заключается в том, что в связи с отсутствием денег и по ряду других причин дом после ремонта зачастую не становится лучше. У нас порядка 60% обращений граждан в « ЖКХ Контроль» — по качеству капремонта.

Ветхих домов стало больше Фото: Вадим ШЕРСТЕНИКИН

Вывод 2. Ремонтируют не то

Аудиторы обнаружили более 2,5 тысяч домов, которые официально признаны аварийными и включены в программу расселения. И они стоят в очереди на капремонт. То есть в доме сначала поменяют трубы и крышу, а потом снесут.

Одна из причин такой ситуации, как следует из доклада, — с 2013 года ликвидирована прежняя система технического учета (ею раньше занимались БТИ). Потому зачастую просто неизвестно, в каком состоянии реально дом, и какие работы в нем уже когда-то проводились. А потом жильцы недоумевают, зачем им ремонтируют фасад, если крыша течет.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

— Сейчас то на управляющие компании пытаются технический учет повесить, то еще на кого-то. Но системы нет, и возникает много путаницы — сама программа капремонта планируется без должных обоснований, — считает Светлана Разворотнева . — А когда уже приходит срок ремонта дома, оказывается, что объем работ совсем другой, денег нужно больше. При этом нет механизма, как по ходу дела поменять исходные параметры капремонта.

Возраст российских домов Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

Вывод 3. Денег не хватает. И не хватит

Как выяснила Счетная палата, реально средства есть лишь на половину работ (54,4%), запланированных в региональных программах капремонта. Их общая прогнозируемая стоимость — более 10 триллионов рублей. А реально за счет взносов граждан и тех денег, которые готовы выделить из своих бюджетов на поддержку этих программ регионы, набирается 5,5 триллиона.

Собственно, не наскребают уже на то, что в планах на 2019-2021 годы — работы обеспечены финансами на 82,2%. Придется либо, условно говоря, красить половину фасада, либо где-то ремонт просто встанет.

Регионы уже занялись урезанием минимального перечня работ, которые оплачивают своими кровными собственники жилья. Не собирается экономить только Москва .

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

— Если регионы не могут утвердить взнос на уровне экономически обоснованного, у них должна быть обязанность по финансированию работ из регионального бюджета. Сейчас такой обязанности у них нет. Большей частью они идут другим путем — откладывают наиболее серьезные работы, которые по идее надо делать в первую очередь, на более поздний срок, — констатировала Разворотнева.

Степень износа Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

ИТОГО

Общий вывод аудиторов: «при принятии закона. который ввел в Жилищный кодекс обязанность собственников помещений в многоквартирных домах по уплате взноса на капитальный ремонт, по мнению Счетной палаты, не была проведена надлежащая оценка долгосрочных финансовых последствий». То есть сама по себе идея привести в порядок жилой фонд за счет денег граждан была, мягко говоря, фантастичной. Ну хоть кто-то наконец это официально признал.

Читать еще:  Сколько кассационных жалоб можно подать в арбитраже

КСТАТИ

Люди платят, а ведомства — нет

В целом граждане платят взнос на капремонт очень аккуратно. Если в 2016 году уровень его собираемости составил 85,7% , то в 2018 году – 95,2%.

Главные проблемы — с жильем, которое остается в собственности у государственных органов власти. Федеральных и региональных структур, муниципалитетов. Как собственники, они обязаны платить за капремонт на тех же основаниях, что и граждане. Но уровень собираемости по помещениям, которые находятся в федеральной собственности (ведомственное жилье), — только 43,9%.

Одна из проблем, которую отдельно отмечает Счетная палата, — капремонт домов-памятников. Сейчас насчитывается порядка 13 тысяч таких жилых домов — объектов культурного наследия — которые включены в программы капремонта на общих основаниях. При том, что в среднем стоимость их ремонта — с учетом необходимых зачастую работ по реставрации — в два раза больше обычного.

СПРАВКА «КП»

Закон о капремонте был принят в 2012 году и начал действовать в большинстве регионов с 2014 года. Общая его идея была такая. Жилье у нас теперь большей частью приватизированное. Вот пусть собственники квартир и отвечают финансово за состояние домов — платят каждый месяц взнос на капремонт, за счет этих денег жилой фонд и будет ремонтироваться.

Реализация этой идеи изначально вызывала сомнения. В домах, которые больше всего нуждаются в ремонте, у нас живут, как правило, не самые богатые люди — много за их счет не отремонтируешь. В законе этот вопрос обошли так: деньги собираются со всех собственников поровну — а потом направляются на то, что надо в первую очередь ремонтировать. Но многие граждане не могут понять, с чего это, живя в новостройке, они должны оплачивать ремонт соседней разваливающейся хрущевки.

Кроме того, появление нового взноса аккурат совпало с очередным кризисом и падением доходов, а также с ростом налогов на недвижимость. Тут и региональные власти запаниковали: что в таких условиях с людей соберешь?

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Капремонт пришел в наш дом

Драма в двух действиях, или Что чинят по программе, которую оплачивают все собственники жилья, и как защищать свои права (подробности)

Капитальные ошибки капремонта

Степень износа жилого фонда в Российской Федерации увеличивается очень быстрыми темпами. Так, за период с1990 года по 2014 год, ветхий жилищный фонд увеличился с 28,9 до 69,5 млн. кв. м. Аварийный жилищный фонд увеличился с 3,3 до 23,8 млн. кв. м. При этом, удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, увеличился более чем в два раза.

В целях ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда в РФ, а также реализации прав граждан на жилище, Правительство РФ утвердило подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящую в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Соответствующие подпрограммы приняли субъекты РФ.

В 2007 году был принят закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки.

Видя, что «Программы, подпрограммы и фонды» не справляются с поставленной целью, в 2012 году, Жилищный кодекс РФ был дополнен положениями «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования» и на основании этого, собственники помещений многоквартирных домов должны формировать фонды капитального ремонта.

На сайте Государственной Думы имеются результаты голосования депутатов Государственной Думы , по законопроекту «59728-6».

За Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 25.12.2012 N 271-ФЗ проголосовали:

По большому счету – вопрос капитального ремонта зданий должен регламентироваться Градостроительным кодексом РФ, а не Жилищным кодексом РФ.

Градостроительный кодекс РФ регулирует отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий (в том числе многоквартирных домов). При этом указано, что эксплуатация (техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.) многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.

Порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов (подготовка проектной документации, выполнение соответствующих работ, осуществление строительного контроля и т.д.) установлен Градостроительным кодексом РФ, а порядок организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов установлен Жилищным кодексом РФ. Поэтому, для того, чтобы понять все «премудрости» законов о капитальном ремонте многоквартирных домов, надо начать с определения предмета недовольства многих граждан.

Многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством .

В многоквартирных домах зачастую имеются помещения общественного назначения (магазины, офисы и т.д.), собственники которых, как и собственники квартир, несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (расходы определяются долей в праве общей собственности на общее имущество).

Капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (Градостроительный кодекс РФ, п.14.2, ст.1).

Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (Градостроительный кодекс РФ, п.14, ст.1). ;

В Жилищном кодексе РФ (ст. 166) установлен Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

При этом говорится, что Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Как показала жизнь, субъекты РФ не станут особо расширять указанный перечень услуг.

К сожалению, в Жилищный Кодекс РФ законодатели внесли массу неграмотных и запутанных положений, что вызывает соответствующие вопросы:

Почему в Перечень включен ремонт фундамента?

Фундамент – это несущая строительная конструкция и его восстановление относится к реконструкции здания.

Почему в Перечень не включили ремонт отдельных элементов несущих строительных конструкций, перекрытий, стен и перегородок?

Проводить капитальный ремонт элементов перекрытий, стен и перегородок внутри многоквартирного дома, без отселения жильцов – это очень сложная работа в организационном плане. Лучше подождать, когда дом станет ветхим или аварийным.

Субъекты Российской Федерации могут, но не обязаны дополнять указанный Перечень.

Для чего в Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту включен ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме? Чем отличаются подвальные помещения от других помещений (вестибюль, коридор и т.д.)? Что такое капитальный ремонт помещения?

Помещение – это пространство между ограждающими конструкциями (пустота – как дырка от бублика). Шпатлевка и покраска ограждающих конструкций относятся к текущему ремонту, а не к капитальному ремонту.

Для чего в Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту включен ремонт фасадов, с утеплением?

Фасад – это наружная сторона здания. Куда проще и выгоднее, под видом капитального ремонта, тратить деньги на текущий ремонт фасадов, или утеплять фасады. Так, за счет денег собранных на капитальный ремонт, можно отчитаться о выполнении принятых программ по энергосбережению (государственные деньги на программы выделяются). Да и Потёмкинские деревни – это приятно чиновникам.

Что это еще за дискриминационный нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, позволяющий не включать в региональную программу капитального ремонта дома, в которых имеется менее чем три квартиры (ст. 168 ЖК)?

Многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир.

Миллионы Российских граждан живут в многоквартирных домах, в которых имеется менее чем три квартиры. В малых городах, поселках, совхозах и т.д., массово строились типовые двухквартирные дома, которые были приватизированы и которым в настоящее время необходим капитальный ремонт.

Множество одноквартирных жилых домов разделено на три — четыре и более квартир. Собственники этих домов, находящихся в частной собственности, ремонтируемых самими собственниками должны платить взносы в региональный фонд капитального ремонта, а в двухквартирных не должны.

Читать еще:  Представление уточненных заявлений апелляционная комиссия росреестра

Уважаемые депутаты внесли поправки в Жилищный кодекс РФ, забыв об ответственности за нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его …. места жительства (УК РФ, Статья 136).

Почему государственные Программы по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда не выполняются, при этом допускается (ст. 174, 184 ЖК) « В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома» ?

Под необходимость «реконструкции» можно подвести любой дом, даже прочный, но в хорошем месте (центр города и т.д.).

Принятые положения о Капитальном ремонте, допускают в Региональных программах капитального ремонта, ветхий жилищный фонд признать аварийным, и тогда региональные операторы обязаны средства фондов капитального ремонта направить на цели сноса или реконструкции этих многоквартирных домов.

Таким образом, могут выполняться Программы по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда.

Почему за счет средств собираемых на капитальный ремонт, в настоящее время с собственников новостроек, должны гаситься в первоочередном порядке долги (обязательства) государства по капитальному ремонту, который не был произведен на дату приватизации?

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (ст.168 ЖК).

Для чего превратили в «крепостных», собственников помещений в многоквартирном доме, установив двухгодичный срок прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капремонта на специальном счете многоквартирного дома?

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ……… если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации (ст. 173 ЖК)

Большинство субъектов Российской Федерации не хотят уменьшать двухгодичный срок ухода собственников от регионального оператора.

Положительный пример заботы о людях имеется в Челябинской области, где областным Законом от 07.05.2015 N 165-ЗО, установлено, что «Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

По сообщениям в прессе, депутаты Законодательного собрания Челябинской области, будут выходить с законодательной инициативой в Государственную Думу, о сокращении срока вступления в силу решения собственников помещений, о прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капремонта на специальном счете многоквартирного дома до одного месяца .

Почему м инимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован, а не обязан быть дифференцированным?

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями , утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом , с учетом его типа и этажности , стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме ( часть 8.1, ст.156 , ЖК).

Почему нельзя использовать средства, накопленные на специальном счете, для проведения текущего ремонта многоквартирного дома?

Все знают, что если не проводить своевременно небольшой текущий ремонт – придется проводить большой капитальный ремонт.

Порядки формирования и расходования средств капитального ремонта, прописанные в законах, совершенно, не способствуют решению задач капитального ремонта многоквартирных домов, а только создают напряженность в обществе, от сознания несправедливости принятых законов.

Очень жду, чтобы Президент Российской Федерации сказал: «Надо, чтобы законодатели и чиновники перестали кошмарить собственников многоквартирных домов ».

Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома

Сегодня российские граждане всё активнее интересуются вопросом, какие же именно работы включаются в понятие “капитальный ремонт”.

Данная тенденция с возрастанием интереса к капремонту домов (и, соответственно, к составляющему капремонт перечню работ) сегодня вполне предсказуема, ведь по новым, введенным в 2014 году в действие, поправкам законодателя все правообладатели жилья в многоквартирных домах должны на регулярной основе платить финансовые взносы на капремонт.

Введение обязательных платежей в фонды капремонта вызвало довольно заметный общественный резонанс, и, конечно, большинство граждан уже обратило внимание на новую строку расходов в коммунальных платежах. Но еще далеко не все жильцы многоквартирных домов разобрались, что это за работы по домовому капремонту, и почему именно они должны их оплачивать.

Одним из способов сохранения (и восстановления) жилищного фонда выступает своевременный, качественный капитальный ремонт эксплуатируемых жилых строений, для проведения которого требуется немалый объем финансирования.

Сразу отметим, что правообладатели жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах. В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней. Тем не менее, первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на правообладателях жилья.

В то же время к обязательным взносам правообладателей квартир, аккумулируемым на капремонт, добавляется и финансовая помощь государства либо региональных госструктур, носящая вспомогательный характер.

Другая ситуация складывается, когда в многоквартирном доме есть неприватизированное жильё, то есть часть квартир принадлежит государству либо муниципалитету. В названном случае власти муниципалитета (государства) несут расходы на финансирование будущего капремонта пропорционально собственной доле, как если бы они выступали обычными собственниками жилья.

Платежи правообладателей жилья, обязанных вносить взносы, должны быть ежемесячными, а их точные размеры регламентируются каждым российским регионом в отдельности.

Чтобы узнать актуальные сведения о размерах, условиях оплаты взносов в региональный фонд капремонта, можно зайти на сайт, официально посвященный вопросам капитальных ремонтных работ в соответствующем субъекте РФ. Там же возможно ознакомиться и с актуальными законодательными актами, регламентирующими права, обязательства собственников жилья в многоквартирных домах в рассматриваемой сфере.

Перечень работ, включаемых в капремонт

За счет ежемесячных финансовых накоплений, аккумулируемых от взносов жильцов многоквартирных домов, можно выполнить достаточно внушительный перечень ремонтно-восстановительных и монтажных работ, считающихся капитальным ремонтом.

Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.

Одним из базовых направлений при проведении капитального домового ремонта выступает ремонт стен и фасадов, позволяющий:

  • отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи;
  • отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии;
  • поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты;
  • сменить либо отремонтировать водосток;
  • отремонтировать домовые пожарные лестницы;
  • поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли;
  • обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения;
  • выполнить ремонт отмостки;
  • отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт.

Следующее важно направление в сфере капремонтных работ – восстановление надлежащего состояния подвалов и фундамента многоквартирного дома. Для указанных целей могут проводиться следующие работы, финансированные, в том числе, и из императивных регулярных взносов правообладателей квартир:

  • ремонт домового фундамента;
  • антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки;
  • ремонт входов в подвальные домовые помещения;
  • герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п.

Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно:

  • смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
  • обработка антисептиками деревянных конструкций;
  • ремонт либо замена поддонов;
  • нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
  • герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
  • смена, ремонт парапетных решеток;
  • работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п.

При капитальных ремонтных работах также может выполняться реставрация лестничных конструкций с заменой ступенек, ограждений домовых лестничных площадок и иные работы.

Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия:

  • смена, ремонт подъездного освещения;
  • замена, ремонт подъездных входных дверей;
  • работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах;
  • укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п.

Капитальный ремонт включает и замену, восстановление, улучшение внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах. За счет финансов капремонта можно:

1. Отремонтировать центральное отопление:

  • сменить и отремонтировать стояки, домовые трубопроводы, подводки к системам общедомового отопления;
  • установить запорную арматуру;
  • монтировать отопительные приборы с пристроенными и встроенными терморегуляторами с автоматическими механизмами;
  • сменить либо отремонтировать тепловые завесы;
  • реконструировать системы панельного управления;
  • наладить функционирование систем отопления;
  • монтировать автоматические балансировочные клапаны на отопительных конструкциях и т. д.

2. Отремонтировать, усовершенствовать вентиляционные системы дома:

  • поменять вентиляционные решетки;
  • прочистить системы вентиляции и т. д.;

3. Обеспечить организацию горячей и холодной водоснабжающих систем:

  • поменять и отремонтировать трубопроводы, если они принадлежат к общедомовым системам;
  • монтировать запорную арматуру;
  • сменить разводку труб;
  • монтировать счетчики и т. д.
Читать еще:  Пример приказа о принятии на работу для ип

4. Произвести ремонтные работы домовых систем канализации и водоотвода.

5. Отремонтировать иные системы в доме (внутридомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарные системы).

В капитальный ремонт могут также включаться работы по восстановлению функций и улучшению мусоропроводов, лифтов, включая обеспечение доступности общедомовых лифтов для инвалидов, а также внутренняя домовая отделка (когда был нарушен внешний вид отделки из-за выполнения ремонтных работ по дому) и благоустройство двора.

Таким образом, в капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства. Благодаря накоплениям в фонде финансовых взносов российских граждан на капитальный ремонт со временем предполагается значительно улучшить жилищный фонд в большинстве российских регионов.

Соответственно, оплата взносов, воспринимаемая многими россиянами как очередные “поборы” коммунальных хозяйств, имеет и свои положительные стороны. К тому же у граждан в рассматриваемой ситуации нет выбора: оплачивать обязательные взносы на капремонт – обязанность всех правообладателей квартир в многоквартирном доме.
Законодателем предусмотрено лишь 2 исключения:

  1. Если жильё, в частности, дом признается аварийным и подлежит сносу;
  2. Если земля под домом требуется для муниципальных нужд.

Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Приобретение квартиры в старом жилом фонде (СЖФ) для покупателей как правило является мерой компромиссной, почти вынужденной, когда хочется найти жильё поближе к центру, но по доступной цене. Однако, решаясь на такое приобретение, стоит взвесить все за и против, чтобы экономия в дальнейшем не обернулась неприятными сюрпризами.

Есть очевидные вещи, которые следует оценить при осмотре любого жилья: географическое расположение, необходимость и возможность ремонта, доступность транспорта, поликлиники, магазинов, школ и детских садов, состояние дома, где находится квартира. А есть моменты, которые, рассматривая вариант покупки квартиры в СЖФ, стоит проверять с удвоенной бдительностью.

Минусы старого жилого фонда

1. Странные планировки их правовой статус.

Старый жилой фонд пережил немало поколений жильцов и изменений в законодательстве. Предыдущие хозяева наверняка пытались улучшить своё жильё, обладая при этом разной степенью фантазии, нахальства и юридической грамотности. В СЖФ можно встретить планировку, при которой квартира находится в левой части здания, а туалет – в правой. И эти квадратные метры абсолютно законно будут вписаны в выписку из ЕГРП и план БТИ.

Это ещё не худший вариант развития событий, потому что в подобном доме туалет, физически находящийся в одной квартире, юридически может принадлежать двум или трём соседним. Причём в объявлении о продаже обеих квартир будет написано – квартира со всеми удобствами. Квартира на первом этаже кирпичного дома может быть расположена в цоколе с окнами на уровне земли, а кирпичным оказаться только фасад. Кухня или ванная могут быть размещены в проходных комнатах или в одной комнате, куда технически удалось провести воду. Роскошная ванная с эрмитажным окном, чугунной печкой и лепниной на потолке может не иметь подключения к городской канализации.

2. Большая цепочка предыдущих собственников.

В истории любой квартиры квартиры могут оказаться недееспособные продавцы, недействительные доверенности на совершение сделок купли-продажи, несовершеннолетние, проживавшие на момент приватизации, лица отбывающие наказание, жильцы, не снятые с регистрационного учёта, наследники, не успевшие заявить свои права, нарушения при продаже квартиры, купленной за материнский капитал. Чем больше у квартиры было хозяев, тем выше шансы получить подобный юридический «привет» из прошлого.

3. Крыша, подвал, коридоры и коммуникации.

Старые дома, как правило, невелики, и из-за маленького количества квартир и небольшого метража аккумулируют совсем мало средств по статьям «содержание жилья» и «текущий ремонт жилья».

Из-за этого управляющую компанию практически невозможно заставить сделать качественный текущий ремонт общедомового имущества, скорее всего на текущую крышу поставят заплатку, а на капающую трубу – хомут и предложат несколько лет подождать капитального ремонта. Хорошо, если все соседи понимают, что поддержание дома в хорошем состоянии – их рук дело, и своевременно соглашаются сделать необходимый ремонт или добиться его от управляющей компании.

4. Статус памятника архитектуры.

Если дом имеет такой статус, то ремонтные работы, визуально изменяющие вид фасада, нужно согласовывать и поручать их выполнение организации, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.

Сложности могут возникнуть даже при замене окон и монтаже кондиционера.

5. Индивидуальное газовое отопление.

Если квартира отапливается индивидуальной печкой или газовым котлом, топить и следить за состоянием газового оборудования приходится самим жильцам. Такое оборудование нельзя оставить без присмотра, поэтому долгосрочные отлучки в зимний период приходится тщательно продумывать: либо нужно просить кого-то поддерживать квартиру в тёплом состоянии, либо возвращаться в ледяное жильё, которое будет потом отогреваться несколько дней.

6. Соседи.

Из-за невысокой стоимости жилья, квартиры в СЖФ могут служить местом обитания для маргинальных личностей, в настоящее время или в прошлом. Даже если все квартиры в старом доме выкуплены приличными молодыми семьями, но в прошлом здесь был притон, неприятные «гости» могут продолжать наведываться в квартиру по старой памяти.

7. Рыночная стоимость.

Квартиры в старом жилом фонде быстро теряют в цене. Ремонт в новостройке, купленной «в цементе» повысит её цену и позволит получить прибыль. В СЖФ в случае продажи не окупится ни одна копейка затрат, произведённых на ремонт. Хорошее состояние жилья лишь позволит не отпугнуть покупателей и ускорить сделку.

8. Малая пригодность к продаже в ипотеку.

Ипотека – способ приобретения жилья, который позволил бы снизить некоторые риски и дополнительно проверить узаконенность планировки и юридическую чистоту квартиры. Однако из-за высокого износа, квартиры в старых дома редко одобряются банками. Эта же проблема возникнет и при продаже: отсеется часть покупателей, располагающих только кредитными средствами.

При наличии подобных рисков, кажется, что плюсом квартир в СЖФ является только цена, а с остальными характеристиками остаётся только смириться, утешая себя мантрой «зато не 40 минут на автобусе». Однако так ли плох старый фонд, как принято о нём судить?

Плюсы старого жилого фонда

Почти у каждого варианта жилья, будь то хрущовка, сталинка, современный монолит или кусочек старинного особняка обязательно найдутся свои преимущества.

1. Район.

Старая, дореволюционная застройка обычно приходится на самый центр российских городов. Причём, если на магистральных улицах особнячки давно снесены и заменены более современными домами, то в тихих, зелёных переулках их осталось немало, окружённых клумбами, кустами сирени, а то и двориками, где можно оставить машину, выпустить на вольный выгул собаку или кошку, да и самому посидеть на лавочке с чаем.

Здесь ниже уровень городского шума, а открыв вечером окно можно впустить в квартиру глоток свежего воздуха, не состоящего из одних только выхлопных газов. При этом вся городская инфраструктура находится в шаговой доступности. Включая не только магазин «Магнит», садик и поликлинику, но и парк, институт и театр.

2. Состояние жилья.

Для собственников, предпочитающих интересные решения стандартным планировкам старый жилой фонд – настоящая находка. Конечно же, при условии, что он хорошо сохранился. Высокие потолки и окна, антресоли, двухъярусные квартиры, лепнина, широкие подоконники, печки-голландки позволяют реализовать дизайн-проект, аналогичный которому можно воспроизвести только в элитном современном доме на стадии застройки.

Квартиру в старом добротном доме можно оформить, выбрав за основу скандинавский стиль, прованс, шебби-шик, лофт, получив уникальное сочетание внешнего вида и внутреннего наполнения.

3. Качество жилья.

Как ни странно, старые дома порой имеют преимущества и в этом отношении. Добротная постройка, толстые кирпичные стены, экологичные строительные материалы позволили им сохраниться в течение нескольких веков, и по сей день успешно противостоять естественному износу и погодным условиям.

В таких домах часто теплее зимой и прохладнее летом, а за счёт высоких потолков в квартирах много воздуха и света.

4. Дух эпохи.

Для людей, любящих историю, чутких ко всем её проявлениям, квартира в старом доме среди исторической застройки – это способ окунуться в атмосферу былых времён. Кованые ступени лестниц ещё помнят лёгкие шаги барышень в кринолинах, паркет – усталую походку старой няни, и как знать, не спрятан ли под широким подоконником узелок с таинственным кладом!

5. Стоимость коммунальных услуг.

Зачастую выгодно отличается от стоимости коммуналки в типовом жилье. В старых домах нет подъездов, лифтов, соответственно нет необходимости оплачивать их содержание, уборку и ремонт. Квитанции управляющих компаний могут включать в себя всего три графы» Содержание жилья», «Текущий ремонт», «Вывоз мусора» и «Холодное водоснабжение». Конечно, за отопление, газоснабжение, нагрев воды, придётся платить по счётчикам, однако это оплата ресурсов, фактически израсходованных на собственный комфорт.

6. Возможность расширить жилплощадь.

Нередки случаи, когда собственники квартир в старых домах оформляют чердак или подвальное помещение или выкупают соседнюю квартиру, увеличивая своё жильё. Конечно, такой вариант требует дополнительных затрат на перепланировку и ремонт, а также специальных знаний в области строительства и архитектуры и хорошей юридической подготовки.

7. Возможность поставить машину.

Дворики старых домов часто бывают просторными и запираются на ключ.

8. Соседи.

С соседями может повезти или не повезти абсолютно в любом жилье. В элитной многоэтажке можно делить тамбур с молодыми мажорами, предпочитающими разгульный ночной образ жизни, или оказаться в окружении молодых семей с круглосуточно плачущими детьми. В старом жилом фонде соседями могут оказаться тихие интеллигентные старики, или такие же энтузиасты, осознанно выбравшие старинное жильё и отзывающиеся на все предложения по его улучшению. Во втором случае есть шанс получить отремонтированный особняк в центре города, с крышей из металлочерепицы, газоном во дворе и стильными коваными воротами, автоматически закрывающимися по сигналу с пульта.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector